北上消费结构性影响，领展王国龙：商户租金难复7、8年前

领展（823）行政总裁王国龙表示，香港北上消费对本港商户租金回落带来结构性影响，相信难以短期反弹至2017、2018年水平。 他指出，领展旗下商场以家庭式消费、餐饮业为主，“帮我哋留住好多客”，同时领展正透过调整租客组合，如引入体验式消费，以及在深圳、广州等大湾区投资，以对冲风险。

领展旗下香港商户销售额跌幅3%，低于全港整体零售销售额过去一年下跌7%，但续租租金调整率转为负2.2%。 王国龙坦言，商户减租比例在过去一年有所上升，加租个案则减少，但整体出租率维持98%，“相比同行业绩唔算太差。”

LREP已完成所有准备工作

领展早前成立私募基金业务领展房地产投资（LREP），王国龙指，已完成所有准备工作，包括文件架构搭建及新加坡、澳洲、日本等地的团队扩充。 他强调，管理私募基金与领展房托不同，所有法律程序需重新处理，过去一年已全力备战，团队、架构各方面就绪，至于首批项目何时落地及管理资产规模（AUM）多大，他称“适当时候会尽快公布”。

对于内地租务情况，王国龙指，由于消费市场整体低迷，领展项目呈现明显区域差异，中国南部资产保持强劲，北方则受市场环境影响面临压力。 领展截至3月底止年度，内地整体出租率维持95.9%，全年的续租租金调整率负0.7%，若撇除北京中关村领展广场，内地续租租金调整率则为正7.6%。

内地优先确保出租率稳定

王国龙认为，内地来一年续租压力持续，但会优先确保出租率稳定，宁愿短期接受负数续租，也要保住Occupancy（出租率）。

领展首席财务总裁黄国祥表示，整个财年整体表现稳健，香港零售业务节省凭借较佳的零售业绩及节省公用事业开支，推动总收入及净经营收入（NPI）实现增长; 内地市场则受益于领展中心城的全年贡献，收入及NPI同步上涨。 海外方面，他指，新加坡及澳洲零售资产保持近满租率及正租金回报，分散了区域风险。

黄国祥强调，领展净负债率维持在21.5%的低位，配合强劲信贷评级及具竞争力的融资成本，为应对挑战及捕捉未来机遇奠定基础。 他称，领展通过汇率风险管理，对非港元计价的可分配收入及海外资产进行了广泛对冲，进一步增强财务稳定性。

年内领展行政开支按年上涨19.5%，黄国祥称，剔除一次性项目后核心开支增幅实际为6.9%，该集团已启动多项营运效率提升及成本削减措施，包括改善资产管理流程及推动社区参与创新，力争在不确定时期保护基金单位持有人回报。