元朗3房村屋拍卖仅叫68万，主因半契楼风险大，专家教有何要注意

物业拍卖市场不时出现无契或半契物业，最新一间元朗凤池村村屋中层户将以不到70万元，推拍该物业的半份业权，据悉获不少该村村民及知名投资者查询。如果买家希望趁机执平货，入手“半契楼”时有什么风险需要留意？

忠诚拍卖行将于下周三（18日）举行物业拍卖会，其中元朗凤池村单号村屋中层户，实用面积700平方呎3房，以68万元推拍该物业的半份业权，呎价约971元。

据悉，该单位由一对夫妇持有，男方因欠债而出售其所持的半份业权，女方目前未有放售其业权，令财务公司未能收回单位，并以不交吉形式放售男方所持的半份业权。至于单位楼契原本属于“长命契”，其后因去年男方进行借贷而决定进行分权，二人其后更准备离婚，楼契现时由女方持有。

所谓“半契楼”是指没有完整楼契的物业，购买半契楼亦并非获得全部业权，业主一般多于一人，例如是夫妇联权共有（Joint Tenancy）又或三人或以上以分权共有（Tenancy in Common）方式持有物业。

就上述物业情况，中原按揭董事总经理王美凤表示，因半契楼一般仅获两位业主之其中一人出售单位，故此成交价只能低于市值，折让幅度亦因应业权有缺可达三至四成以上，骤眼看十分着数，但潜在风险却甚大。

半契楼投资不确定性高

王美凤指，由于半契楼的卖方无法提供完整楼契予买方，基于没有楼契作抵押，银行不愿提供按揭贷款，故此买家基本上需有足够资金全数支付楼价。

她表示，购买半契楼一般为投资人士，主要是心仪其价格吸引，但上述物业只有半份楼契，买家需要找得拥有余下业权的业主并达成共识，方可出售单位，又或商谈出租单位的租金分配，令这类投资的不确定性甚高。

随时无权居住 

另外，半契楼买家即使买下部分业权，但因未有全权处置物业，包括居住权及出租物业等，如单位已由其他业权人居住，新买家基本上难以取得居住权，过往亦有案例指出原居于单位的业主即使只持有一半业权，另一半业权已转至新买家，居于单位的业主仍可按意愿一直拥有居住权。

若半契楼的买家如未能和其他业权人达成处置或出租物业的方案，基本上难施计策，若想出售单位获利，买家亦需与其他业权人成功协订出售单位全部业权，方可于市场以市值价放售单位。

假如女方想购入另一半业权，会否有优先权？王美凤指，从纯粹业权角度来看，原业主并没有法定的优先购买权。不过，若物业涉及离婚案件，则需特别注意离婚协议或法庭判决中是否有规定特别条款。若离婚判决中有明确优先权规定，则必须遵守；若无特别条款，则不存在优先购买权。

总结而言，半契楼不适合一般用家购买，至于投资者在考虑此类物业时，需要审慎评估能否与另一业权人达成共识，同时准备承担无法处置物业的风险，并需全面了解及接受卖方提出的各项特殊条款限制。