领展续租租金跌，前景具挑战，李声扬：且看减息能否抵销租跌

4月头关税战“解放日”，恒指一天跌了3000点。笔者却相信是恐慌抛售，所以决定酌量入市。不过主要是买美股，在港股方面则只买了领展（823）。为什么？领展当时跌得不算多，而正路也不会是反弹空间最大的一只股票，但却胜在下跌空间也细。记得当时股价约是33元（港币，下同），而公司在5月会出业绩（因为是3月底年结）。只要维持到派息，股息率就近8厘。

事实上笔者在3月时已留意领展，除了以上原因外，也因为憧憬公司有机会成为“港股通”合资格股票。到4月股价下跌时，就趁机买入。

然后领展股价，一个月就升了20%。到上星期领展公布业绩后，笔者就已经沽出。但请别误会，笔者沽出的只是4月头投机入市的那部份。笔者另外有大堆持有多年的领展股票，现在仍在月供，将会长期持有。

已沽出投机部分

领展的业绩如何？简单来说，业绩不错，但接下来就比较具挑战性。所以笔者才决定将投机的部份沽出。但若读者够耐性，则仍可以长期持有。

说回业绩，结果领展的全年派息，不跌反升。以总分派来说，是历史新高，令很多人意外（但留意公司曾经供股，供数多了，所以每股派息和历史高位仍有相当距离）。

何解派息可以不跌反升？不是说零售惨淡，租金要下调，利息成本上升吗？但看领展的数字，却不是这回事。公司的租金收入，达到历史新高。不过主要原因是有个商场再之前一年年中完成收购，当时并未贡献全年租金，到最近业绩才全数贡献。至于利息开支方面，仍然在升，但升幅只是轻微。所以领展的全年派息在租金收入上升带动下，仍能轻微上升。

不过，相信公司接下来的日子，会面对更多挑战。若以半年度比较，公司的租金收入已在下跌，是近年首次。事实上，公司续租的租金，已经开始要下跌，将来会陆续反映在业绩上。至于人工和行政开支，当然难减。租金会下跌，人工成本上升，都是大概率事件。唯一悬念，却是公司的利息开支。公司的融资成本，其实在下跌。但接下来的利率走势，大家都说不准。

现时估值算合理

刚过去的业绩中，公司全年派息2.723元，周五股价41.65元，股息率大约6.6厘。是否吸引？见仁见智，但现在10年美债的债息，大约是4.5厘。换句话讲，领展的股息率约有2厘的溢价——此水平，和历史平均差不多。所以若一切不变，则似乎领展现在的估值算是合理，不太便宜也不太贵。

但接下来的两年，领展能否维持派息？笔者看过不同的大行报告，似乎看法分歧。换句话讲，就是一半半，要看下跌的利息开支，能否足够抵销租金下跌。

无论如何，投资者一般还是比较喜欢业绩由收入上升带动，而不是由开支下跌带动。所以笔者对领展的看法，现在较为保守。若没有耐性的投资者，未必要现在买入。

Patreon作者 李声扬

笔者持有领展股票